Il est fréquent que des acquéreurs envisagent d’abattre le mur porteur entre le salon et la cuisine dès l’acquisition de leur bien immobilier.
Cependant, bien que la majorité de ces projets soient techniquement faisables, ils nécessitent l’accord préalable de la copropriété.
En effet, si les autres copropriétaires refusent le projet lors de l’assemblée générale, il pourrait être abandonné.
C’est la raison pour laquelle nous guidons nos clients à travers les étapes nécessaires pour maximiser les chances d’approbation de leur projet par la copropriété.
La meilleure stratégie pour obtenir cette approbation consiste à effectuer les travaux conformément aux normes, à préparer un dossier complet et à communiquer clairement sur le projet à tous les échelons (architecte de l’immeuble, syndic, voisins, gardien).
La procédure suivante est essentielle pour élaborer un dossier convaincant et obtenir l’ensemble des autorisations requises pour votre projet.
1. Consultation de l’architecte de l’immeuble
Impliquez l’architecte de l’immeuble dès le début pour qu’il puisse fournir ses recommandations au syndic. Cela démontre aux autres copropriétaires que l’architecte est informé et impliqué dans le projet, et qu’il rédigera un rapport pour le syndic.
2. Devis par un professionnel qualifié
Faites établir un devis par un maître d’œuvre compétent, idéalement une entreprise générale de bâtiment avec une assurance décennale adéquate pour les travaux envisagés (comme la démolition de murs porteurs). Assurez-vous que l’assurance de l’entreprise est valide et authentique en contactant directement l’assureur plutôt que de se fier au numéro fourni sur le document d’assurance.
Attention :
Méfiez-vous des fausses assurances, car en cas de problème, c’est le propriétaire qui sera tenu responsable des travaux.
Si vous ne souhaitez pas entreprendre ces démarches vous-même, envisagez de faire appel à un Architecte DPLG pour préparer le dossier et coordonner les travaux. Toutefois, évitez de recourir à un Architecte d’Intérieur, qui n’est pas spécialisé dans la structure des bâtiments mais plutôt dans leur agencement intérieur.
3. Sollicitation du Bureau d’Études Techniques (BET)
L’architecte de l’immeuble et une entreprise de bâtiment compétente exigeront l’intervention d’un BET, également connu sous le nom d’ingénieur structure. Le retrait des murs porteurs doit se conformer aux recommandations et plans techniques fournis par un bureau d’études spécialisé en structure. Cette étape est cruciale car le BET est responsable de la fourniture des plans de construction et assume finalement la responsabilité légale du projet en matière d’assurance.
Le BET intervient bien avant le début des travaux, souvent en collaboration avec l’entreprise de construction, pour examiner l’organisation structurelle du projet, y compris le nombre d’étages, le type de construction (béton armé, pierre, colombage, structure en acier, mâchefer, brique, etc.), et la portée des murs. Des sondages des murs et plafonds peuvent s’avérer nécessaires.
La collaboration entre le BET et l’entreprise générale de bâtiment pour préparer le dossier à soumettre au syndic coûte entre 1000€ HT et 2000€ HT, en fonction du bureau d’études, de l’entrepreneur et de la complexité de l’étude. Ce tarif inclut :
- La coordination entre le BET et l’entreprise TCE.
- La rédaction d’un devis détaillé par l’entrepreneur, incluant la description des techniques utilisées.
- Les calculs de structure nécessaires à l’élaboration des plans de construction (choix des matériaux, techniques d’ouverture).
- Les assurances décennales et la Responsabilité Civile de l’entreprise TCE.
- Les assurances décennales du BET.
- Une lettre explicative détaillant l’état actuel et la procédure suivie.
4. Réalisation d’un État des Lieux Contradictoire (EDLC)
EDLC est un document essentiel pour se prémunir contre d’éventuelles accusations de dommages par les voisins suite à des travaux. Il sert à consigner l’état préexistant des parties communes et des logements avoisinants avant le début des travaux de démolition.
Qui est habilité à rédiger l’EDLC ? Bien que l’EDLC puisse légalement être rédigé de manière informelle entre voisins, cette méthode n’est pas conseillée en raison des risques juridiques potentiels. En cas de litige, le document pourrait être minutieusement examiné et interprété par des juristes. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un Huissier de Justice, professionnel habitué à ce type de procédure et dont le constat fait foi légalement. Le coût pour ce service est d’environ 400 €.
Si vous optez néanmoins pour un constat privé, il est préférable de le confier à l’entreprise de bâtiment responsable des travaux, qui dispose de modèles standardisés et de l’expérience nécessaire pour gérer ces situations.
5. Assemblée de copropriété
Pour obtenir l’approbation de la démolition d’un mur porteur, le copropriétaire a deux options :
- Inclure le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire, qui se tient annuellement.
- Provoquer une assemblée générale extraordinaire pour accélérer le processus, bien que cela puisse entraîner des frais supplémentaires. Il est conseillé de se renseigner auprès du syndic pour connaître les coûts associés.
6. Réalisation des travaux
Après avoir constitué le dossier et reçu l’accord de la copropriété, le copropriétaire peut procéder à la réalisation des travaux. Il peut faire appel à son entreprise générale TCE, à une entreprise spécialisée en démolition, ou à une entreprise de maçonnerie, à condition qu’elles possèdent les assurances décennales appropriées pour la démolition et les travaux en béton armé.
